Una ejecución hipotecaria se puede evitar si se comienza de inmediato la comunicación entre las partes.

Por Brenda A. Vazquez Colón / El Vocero / 10 de diciembre del 2019

Expertos en procesos de mitigación de pérdida aseguran que si los procesos para intentar salvar los hogares inician de inmediato, por lo menos el 75% de los casos pueden resolverse de manera satisfactoria.

José A. Negrón, consejero de vivienda certificado de One Stop Career Center of Puerto Rico, Inc., especializado en el proceso de “loss mitigation”, aseguró que las personas que siguen cabalmente las recomendaciones de los consejeros y completan todo el procedimiento con la debida documentación y seguimiento, en su mayoría logran el objetivo de conservar su vivienda.

“Yo diría que el 75% de los que atendemos logran salvar su propiedad si se trabaja el caso a tiempo. Algunos casos se resuelven en seis meses y otros pueden tomar más. Depende la complejidad. Tenemos una división legal para personas de medianos o escasos recursos, mayores de 50 años. Le explicamos que debe llamar al banco para ver sus opciones y le ayudamos. Hay situaciones tan complicadas como de declaratorias de herederos”, abundó sobre los cerca de 800 clientes anuales que reciben, entre los cuales hay muchas personas de la tercera edad.

Antes de comprar una unidad residencial o de comenzar un proceso de mitigación para evitar la pérdida, es necesario recibir la orientación adecuada de la mano de expertos para tomar las decisiones correctas y lograr los objetivos.

Esta es la misión de Negrón, quien a diario trabaja con dueños de una propiedad que no pueden asumir la responsabilidad de pago acordada en su hipoteca debido a cambios en su ingreso, pérdida de empleo, enfermedad, etc.

“Es importante que la gente sepa que existe ayuda sobre los préstamos hipotecarios. Hay herramientas y leyes que protegen al propietario de un hogar. Nosotros ofrecemos talleres y consejería libre de costo y estamos certificados por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD)”, indicó Negrón.

La orientación consiste en analizar en detalle la situación de la persona interesada en recibir asesoría y ver cuáles son sus alternativas, según su situación económica, producto hipotecario elegido y su prestamista, para luego conocer qué tipo de ayuda puede recibir.

“Se les explica qué es una modificación de hipoteca, se analizan sus ingresos y cantidad de la deuda. Vemos si —por ejemplo— no puede pagar los $550 de su hipoteca, pero sí puede pagar $400. Si debe un mes, puede hacer un pago parcial de un mes y medio, pero cuando el atraso es de más de 120 días, debe saldar los cuatros meses con todos los cargos”, detalló sobre los propietarios en atraso que buscan opciones para mantener su hogar.

A partir del 2020 esta oficina también trabajará el Homebuyer Assistance Program (HAP) que atiende los clientes a distancia con asesoría mediante llamadas telefónicas mensuales para darle seguimiento al caso y evaluar su progreso.

“Este programa te da la mano en todo el proceso hasta terminar el caso. Hay que explicar cosas como que la ayuda de mitigación depende del inversionista del préstamo. Él es quien dice cómo será el proceso. En el caso de Fannie Mae, en este momento tienen cerca de 6,000 casos en atraso”, añadió.

Nueva propiedad

Para quienes piensan en comprar una residencia por primera vez, también hay ayuda disponible para prepararse si no cuentan con historial de crédito o si necesitan asesorarse sobre las gestiones que deben realizar y la responsabilidad que adquirirán.

“Se evalúa la situación económica, diferentes tipos de préstamos, años de la hipoteca e interés. Les decimos cómo el banco los va a cualificar y la responsabilidad que van a tener con esa deuda. Los ayudamos con la documentación y les decimos el rol de un corredor de bienes raíces, originador y cómo trabajan los seguros. Les explicamos qué es el principal, los intereses, las reservas, gastos de mantenimiento, etc.”, indicó el consejero.

Casos de ejecución de hipoteca

El proceso de ejecución de un hogar toma de 20 a 24 meses, por lo que los próximos casos de ejecución que se verán no son consecuencia directa del huracán María.

Ante las dificultades económicas que trajo el impacto del huracán María, el índice de actividad de los programas de “loss mitigation” de las distintas instituciones bancarias —que persiguen ofrecer alternativas para que un cliente pueda retener su propiedad— ha aumentado de manera considerable.

Los bancos han sido muy vocales en que las instituciones bancarias no se benefician de una ejecución hipotecaria, y desde el día uno, la industria ha trabajado mano a mano con sus clientes en la búsqueda de alternativas para que estos puedan retener sus hogares.

El “loss mitigation” se divide entre las distintas opciones de acuerdos y planes de pago, modificaciones/restructuraciones, moratorias, estipulaciones y otros.