Eliminar el requisito del voto unánime para mejoras en condominios puede beneficiar a la industria de la construcción.
Por: Ruth N. Tellado Domenech, El Nuevo Día / lunes, 25 de febrero de 2019
Varios de los cambios que contiene el Proyecto de la Cámara 1874, que pretende establecer una nueva Ley de Condominios, tienen el potencial de generar actividad económica en el país.
Una de esas enmiendas es la que elimina el requisito de unanimidad para la aprobación de obras de mejoras dirigidas a incrementar el valor de la propiedad o mejorar los servicios que se ofrecen en el condominio, y que requieran de una derrama para costearlas.
De aprobarse el proyecto de ley, bastaría con el voto mayoritario de dos terceras partes de los titulares o dueños de todos los apartamentos del complejo de vivienda para dar paso al cobro de la derrama y a las mejoras.
De acuerdo con el abogado Raúl del Manzano Román, quien es parte de la Coalición de Condominios, que agrupa a entidades de profesionales que brindan servicios a estos complejos de vivienda, “ese cambio es importante porque el condominio avanza, no queda arrestado por unos pocos”.
A su juicio, el requisito de unanimidad les impide a los condominios actualizar su planta física. “Por ejemplo, si un condominio multipisos que quiere remodelar su ‘lobby’, donde tiene alfombras y las quiere cambiar por losetas, eso es una obra de mejoras que en el estado de derecho actual, si se va a hacer una derrama, requiere consentimiento unánime y si un titular dice que no, no podemos hacerlo”, dijo el abogado.
Mencionó el caso de un condominio en Bayamón en que el desarrollador se fue a la quiebra, por lo que abandonó el proyecto sin construir las áreas recreativas. Quienes compraron apartamentos allí aprobaron una derrama para construir el gazebo, la piscina y la cancha que debían ser parte del complejo, “pero un titular impugnó esa decisión del consejo de titulares y ese caso llegó al Tribunal Apelativo, que resolvió que había que determinar qué obras eran de mejoras porque requerían el consentimiento unánime. En otras palabras, el condominio se va a quedar sin sus áreas recreativas por una sola persona que se opone, y eso estanca el desarrollo”.
Al cambiar el requisito de unanimidad a que sea con el voto de dos terceras partes del total de titulares del condominio, se facilita la aprobación de proyectos en los que trabajan arquitectos, ingenieros y constructores, lo que impacta la industria, a la vez que aumenta el valor de los apartamentos.
Sin embargo, Michel Godreau, catedrático de la Escuela de Derecho de la Universidad de Puerto Rico y experto en la Ley de Condominios, argumentó que el requisito de unanimidad solo aplica a obras de mejoras que requieran del cobro de una derrama. Esas obras se pueden aprobar actualmente con el voto de dos terceras partes de los titulares si el condominio cuenta con fondos suficientes para costearlas sin necesidad de imponer una derrama.
“La mejora no es un gasto necesario, sino que es para incrementar valor o mejorar los servicios”, enfatizó Godreau, “¿Cuál es la justificación para obligar a una persona que carece de ahorros para inversiones, como es la situación de muchos titulares de condominios que dependen de su pensión o del seguro social, para imponerles un gasto que no es necesario?”.
Recordó que quienes se atrasen en los pagos de la derrama corren el riesgo de que se les suspendan los servicios de agua y luz, como dispone la ley. Por eso, favorece que se mantenga el requisito de unanimidad en los casos en que se requiera la derrama.
Al respecto, el contador Luis Torres Quiñones dijo que hay alternativas de dividir la derrama en pagos más bajos por hasta 18 meses, por ejemplo, para que sea manejable para los condóminos.
